Protocolo Cuandeoro
Infraestructura de Liquidación Inmobiliaria sobre DLT
Desde las arras hasta la Agencia Tributaria — sin tocar los fondos
El mercado inmobiliario necesita infraestructura,
no más intermediarios
Cuandeoro Ltd. es una fintech con sede en Dublin que elimina la fricción en las transacciones inmobiliarias — desde un piso de €180.000 hasta un yate de €20M.
No somos un banco. No emitimos tokens especulativos. No custodiamos fondos. Somos la capa de infraestructura que orquesta el ciclo completo de una transacción inmobiliaria: desde el contrato de arras hasta la liquidación fiscal ante la Agencia Tributaria.
Nuestro protocolo incluye el depósito en escrow inteligente, la firma digital con validez legal plena, la conversión atómica de divisas y la distribución automática de fondos a todas las partes — sin que ningún intermediario toque el dinero.
"Un comprador alemán adquiere un piso de €280.000 en Valencia. Envía dólares digitales. En 4 segundos, el vendedor recibe euros, el agente su comisión y Hacienda su parte. Coste de conversión: ~0,1%."
— Caso de uso real, Path Payment sobre Stellar NetworkLiquidación en 3-5 segundos con finalidad irreversible. Conversión atómica de divisas en su DEX nativo. Smart contracts en Soroban. Coste por transacción inferior a €0,01. Consumo energético Carbon Neutral certificado. Todo alineado con la agenda verde de la UE.
Un sistema diseñado en los años 70 que no merece la confianza que depositamos en él
Opacidad y Latencia
- • Transferencias SWIFT: 3-7 días para operaciones internacionales
- • Spreads ocultos de tipo de cambio: €6.000-€12.000 evaporados en una compra de €300.000
- • Fondos en «limbo» sin certeza para comprador ni vendedor
Depósitos sin Garantía Real
- • Arras de €15.000-€50.000+ en la cuenta corriente de la agencia
- • Sin obligación legal de segregación de cuentas en España
- • Si la agencia quiebra, el comprador pierde todo
Disputas sin Resolución Eficiente
- • Demandas civiles: 12-24 meses de espera
- • Coste mínimo: €3.000-€5.000 en abogados
- • Resultado incierto. Fondos congelados sin generar valor
Complejidad Fiscal como Barrera
- • ITP (6-10%), plusvalía municipal, modelo 211 para no residentes
- • Cada paso es manual, propenso a errores y penalizado por retraso
- • Compradores internacionales necesitan 3+ profesionales sin visibilidad cruzada
El mercado inmobiliario no necesita «más blockchain». Necesita que alguien empaquete infraestructura de liquidación, custodia neutral, resolución de disputas y cumplimiento fiscal en un solo protocolo que funcione sin tocar los fondos de nadie. Eso es Cuandeoro.
Una infraestructura, tres segmentos
La tecnología es la misma. Lo que cambia es la complejidad fiscal y el número de participantes en cada operación.
Vivienda Habitual
€120K – €600KFamilias que compran su primera o segunda vivienda. Nacionales y residentes UE.
Inversión Inmobiliaria
€50K – €2MInversores buy-to-let, family funds, compradores de obra nueva. Nacionales e internacionales.
Activos Prime
€1M+HNWI/UHNWI, family offices, yates, inversores Golden Visa.
Arquitectura Non-Custodial sobre Stellar
Cuandeoro no emite un token propio. No requiere que los usuarios «entiendan de cripto». Utilizamos los raíles del Stellar Network para transportar valor real (stablecoins reguladas: USDC, EURC) con la misma experiencia que una transferencia bancaria.
Non-Custodial
Nunca tomamos posesión de los fondos. Si Cuandeoro cesara mañana, los fondos permanecerían intactos bajo el control criptográfico del usuario.
Path Payments
Conversión atómica de divisas en el DEX nativo de Stellar. Si la conversión no puede ejecutarse al precio acordado, toda la transacción revierte.
Distribución Atómica
En una sola transacción: vendedor, agente, impuestos y nuestra comisión. Todo o nada. Sin estados intermedios.
7 pasos. 1 protocolo. 0 intermediarios tocando fondos.
El smart contract actúa como director de orquesta: dispara cada paso cuando el anterior se completa. Cuandeoro no es parte del contrato.
Contrato de Arras
Firma digital (eIDAS). Arras en Smart Escrow — no en cuenta de la agencia. Pre-cálculo fiscal automático: ITP, notaría, registro, plusvalía.
Due Diligence Automatizada
Verificación de cargas registrales, situación catastral, deudas comunitarias. El smart contract no avanza si detecta incidencias no declaradas.
Escritura Pública
Firma ante notario (presencial o por videoconferencia, Ley 11/2023). El notario confirma en el sistema. Condición cumplida registrada on-chain.
Distribución Atómica de Fondos
En una sola transacción: vendedor recibe el precio, agencia su comisión, y se reservan automáticamente los importes de ITP + plusvalía.
Liquidación Fiscal
Generación automática del modelo 600 (ITP). Presentación electrónica ante la CCAA. Si no residente: retención 3% (modelo 211) automática.
Inscripción Registral
Solicitud electrónica de inscripción en el Registro de la Propiedad. Seguimiento del estado hasta inscripción definitiva.
Cierre y Archivo Inmutable
Todas las partes reciben copia firmada. Hash SHA-256 registrado en blockchain como prueba de integridad. Archivo accesible 10 años.
Cuandeoro no es parte del contrato. No asesora jurídicamente. No es notario, registrador ni asesor fiscal. Orquesta el flujo tecnológico y ejecuta condiciones programadas. Los actores jurídicos mantienen su plena autoridad.
Arras, fianzas y reservas protegidas por código — no por buena fe
Arras / Señal de Compra
El comprador deposita las arras (5-10% del precio) en un Smart Escrow en blockchain — no en la cuenta de la agencia.
Operación completa → Fondos se liberan al vendedor como parte del precio
Comprador se retira → Vendedor recibe arras (Art. 1454 CC)
Vendedor se retira → Comprador recibe el doble automáticamente
Siempre visible → Ambas partes ven fondos en blockchain pública
Fianzas de Alquiler
El inquilino deposita la fianza (1-2 meses) en un smart contract — nunca al propietario directo.
- • Al finalizar el contrato: periodo de verificación automático (ej: 15 días)
- • Sin reclamación → devolución automática al inquilino
- • Con daños → propietario presenta evidencia timestampeada, árbitro digital valida
- • Elimina el 80% de conflictos de fianza: reglas claras desde el día uno
Reservas de Obra Nueva
Los anticipos al promotor quedan protegidos en escrow hasta que se cumplan hitos verificables: licencia de primera ocupación, entrega de llaves.
- • Si el promotor no cumple → devolución automática sin reclamar aval bancario
- • Cumple con la Ley 20/2015 de ordenación de la edificación
- • Sustituye funcionalmente al aval bancario exigido
Protocolo neutral de resolución — sin ser juez ni parte
Cuandeoro proporciona la infraestructura tecnológica. No arbitra, no media, no decide. El smart contract ejecuta las reglas que las partes pactaron.
Prevención
Al firmar, ambas partes aceptan el protocolo de resolución con plazos, árbitro designado y reglas de evidencia.
Activación
Cualquier parte puede «abrir disputa» en el smart contract. Los fondos en escrow se congelan automáticamente.
Evidencia On-Chain
Ambas partes suben documentación al contrato. Todo queda timestampeado e inmutable.
Resolución
El árbitro firma digitalmente la resolución. El smart contract distribuye fondos según el fallo automáticamente.
Alternativa Judicial
Si se rechaza el arbitraje, fondos bloqueados hasta orden judicial. El historial on-chain sirve como prueba documental.
Firma con validez legal plena en toda la UE
Integración con Prestadores Cualificados de Servicios de Confianza (QTSPs) bajo Reglamento eIDAS (UE 910/2014). Los clientes no necesitan tener certificado digital previo.
Tipos de Firma
- FEA Firma Electrónica Avanzada — para contratos entre particulares
- FEC Firma Electrónica Cualificada — equivalente a firma manuscrita
Compatible con
- 🇪🇸 FNMT, DNIe, Cl@ve
- 🇩🇪 AusweisApp
- 🇳🇱 DigiD
- 🇪🇺 Todos los QTSPs de la UE
El QTSP realiza vídeo-identificación con documento de identidad en 3-5 minutos. Se emite un certificado cualificado de un solo uso. Coste: inferior a €3 por firma. El certificado expira tras el uso.
SaaS + transaccional — diseñado para escalar sin custodia
| Línea de Ingreso | Mecanismo | Rango |
|---|---|---|
| Service Fee | Comisión sobre volumen procesado | 0,3% – 0,5% |
| FX Spread | Micro-margen en conversión atómica de divisas | 0,05% – 0,15% |
| Escrow Fee | Custodia neutral en smart contract | €15 – €50 fijo |
| Firma Digital | Por sobre firmado (contrato, certificado) | €2 – €5/firma |
| Disputas | Tasa por inicio de proceso arbitral | €50 – €200 |
| B2B White Label | Licencia API + Dashboard para agencias | €120 – €2.000/mes |
| Pre-cálculo Fiscal | Simulación fiscal completa pre-transacción | €10 – €30/informe |
Cuandeoro vs. sistema tradicional
Ejemplo: piso de €250.000 en Valencia comprado por un alemán.
Sistema Tradicional
€5.500+
Banco + asesor + abogado + tiempo
Protocolo Cuandeoro
€1.294
Todo incluido — en 4 segundos
Desglose Cuandeoro — Piso €250.000
| Criterio | Tradicional | Cuandeoro |
|---|---|---|
| Tiempo de liquidación | 3-7 días | 3-5 segundos |
| Coste FX (€300K) | €6.000-€12.000 | ~€300 (0,1%) |
| Custodia de arras | Cuenta agencia | Smart contract neutral |
| Disputas | 12-24 meses judicial | Arbitraje digital on-chain |
| Cumplimiento fiscal | Manual (propenso a errores) | Automático (modelo 600/211) |
| Trazabilidad | Parcial (papel) | 100% on-chain inmutable |
| Huella de carbono | N/A | Carbon Neutral certificado |
Diseñado desde el primer día para cumplir
Posición Regulatoria
- SaaS Plataforma non-custodial — sin depósitos de terceros
- MiCA EMTs autorizados: USDC/EURC (Circle, FR)
- eIDAS Firmas bajo Reglamento UE 910/2014
- KYC Identificación vía SEP-0012 Stellar
Compliance España
- Ley 10/2010 — PBC reforzada (> €15.000)
- Ley 20/2015 — Protección de anticipos obra nueva
- Ley 11/2023 — Escritura notarial a distancia
- RGPD/LOPD — Almacenamiento UE (Irlanda). DPO designado
De testnet a infraestructura paneuropea
2026 Fundación
Infraestructura core en testnet. Smart Escrow para arras. Path Payments. Pre-cálculo fiscal España. Firma digital eIDAS básica.
2026 Lanzamiento España
Migración a Stellar mainnet. Piloto con 3-5 agencias en Costa del Sol y Valencia. Ciclo completo hasta Agencia Tributaria. Integración QTSP.
2026 Alquiler y Disputas
Fianzas de alquiler en smart contract. Protocolo de resolución de disputas. Dashboard para administradores de fincas.
2026 Escala y B2B
API White Label para redes de agencias. Expansión a Portugal e Irlanda. Módulo obra nueva con protección de anticipos.
2027 Expansión Europea
Adaptación fiscal a Alemania, Países Bajos y Francia. Multi-jurisdicción completa. Integración con APIs de registros de la propiedad europeos.
2028 Plataforma Paneuropea
Cobertura completa UE. Marketplace P2B/B2B de activos inmobiliarios. Open API para integradores. Más de 10 jurisdicciones fiscales automatizadas.
"No emitimos tokens. No custodiamos fondos. No asesoramos jurídicamente.
Construimos la infraestructura que el mercado inmobiliario necesita
pero la banca no tiene incentivo en crear."
Cuandeoro Ltd. · Registrada en Irlanda · Co. No. 773892 · Dublin (UE)
Whitepaper v4.0 · Febrero 2026 · Sustituye v3.0